Mobilità n. 11 - novembre 2000

Il condominio per tutti

Ragionevoli... ma con decisione

di Raffaello Belli

Gli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche, purché realizzate "a regola d'arte", accrescono il valore dell'immobile. Questo è il senso dell'articolo con il quale Raffaello Belli torna sulle colonne di Mobilità. L'intervento trae spunto dalle quotidiane questioni che le persone con disabilità devono affrontare nella spesso difficile convivenza condominiale.

Il comma 2 dell'articolo 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, "Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati", si occupa delle innovazioni da attuare nei condomini privati per eliminare le barriere architettoniche. Per quanto riguarda l'eliminazione concreta di queste barriere, nel caso in cui il condominio non assuma una decisione favorevole "entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto", il comma citato consente comunque alla persona interessata di "installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili".

Se manca il consenso

Dunque, nel caso in cui manchi il consenso del condominio, l'eliminazione delle barriere architettoniche può essere realizzata comunque, e questo è indubbiamente un primo passo importante. Tuttavia, in base al comma 2 citato, può procedere soltanto attraverso la realizzazione di "strutture (...) facilmente rimovibili". Ciò perché può trattarsi di interventi "tali da modificare l'estetica dell'immobile e da sottrarre una porzione della cosa comune allo sfruttamento da parte di tutti i condomini, per attrarla nella sfera di esclusiva disponibilità del singolo" (Pretura Milano 18 aprile 1989, in Arch. Locazioni 1990, 143). E quindi, quando viene richiesto un sacrificio agli altri condomini, va sì tenuto conto dell'"interesse, di natura prioritaria, dell'handicappato ad una vita sociale e di relazione agevolata", ma soltanto "secondo il criterio dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi" (Tribunale Foggia 29 giugno 1991, in Giust. Civ. 1991, I, 3089).

In altre parole chi ha scritto la legge n. 13 del 1989 ha considerato che le opere atte ad eliminare le barriere architettoniche possono provocare un danno ai condomini senza disabilità. Per di più non si tratta di edifici pubblici, dove la volontà del Parlamento può essere agevolmente imposta. Viceversa si ha a che fare con edifici privati nei confronti dei quali è necessaria una notevole cautela. E, se tutto questo fosse vero, per sollevare delle obiezioni sarebbe necessario ricorrere ad argomentazioni di tutt'altro tipo.

Ma quale danno?

Senonché per le persone con disabilità può rappresentare una difficoltà notevole essere costretti ad eliminare le barriere architettoniche attraverso opere "facilmente rimovibili". Infatti, in tali casi, può accadere spesso che o si spende più di quanto sarebbe necessario, oppure si possono attuare soluzioni meno utili ed efficaci di quanto sarebbe possibile.

E allora viene da chiedersi: è proprio vero che le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche comportano necessariamente un danno per gli altri condomini privati?

Indubbiamente, di fatto, l'eliminazione delle barriere architettoniche è spesso realizzata in maniera esteticamente brutta e funzionalmente utile solo a pochissime persone. Per cui in concreto può accadere che l'immobile perda di valore, e quindi può apparire ragionevole imporre che tali opere possano essere facilmente rimosse quando non più necessarie.

La realtà tuttavia ci dimostra che non è affatto inevitabile che le barriere architettoniche siano eliminate in maniera sgradevole e in modo tale che le nuove strutture siano utili solo a pochissime persone. In realtà, se le opere vengono progettate e realizzate da chi se ne intende, innanzitutto il risultato non è affatto antiestetico, anzi a volte, a prima vista, non ci si accorge nemmeno di quello che è stato realizzato.

In secondo luogo nella vita a volte capita a molti di avere dei figli e allora, fino a che questi sono piccoli, l'assenza delle barriere architettoniche fa parecchio comodo.

In terzo luogo può capitare a chiunque di avere delle invalidità temporanee e anche in questo caso l'assenza di barriere architettoniche torna parecchio utile.

In quarto luogo, la vita media si sta allungando, la fascia della terza età si sta notevolmente ampliando e capita di rimanere in vita in condizioni fisiche tali che un tempo si sarebbe morti: anche in questi casi l'assenza di ostacoli architettonici è estremamente importante (Pretura Roma, 15 maggio 1996, Arch. Locazioni 1996, 564). Woody Allen ha detto che invecchiare è l'unico modo per non morire giovani. Insomma l'assenza di barriere architettoniche può tornare parecchio utile a chiunque non ami morire giovane.

Da ultimo, ma non meno importante, va rilevato che oggi capita sempre più spesso di andare a fare la spesa non nei piccoli negozi, ma ai supermercati, e quindi di tornare con tante cose da portare in casa. Anche in questi casi l'assenza di scalini fa parecchio comodo se si usano borse ecc. con le ruote.

Utili a tutti

In alcune realtà sono stati realizzati percorsi con barriere architettoniche accanto ad altri privi di ostacoli, ma progettati bene. Da rilievi statistici casuali e si è visto che la stragrande maggioranza delle persone normodotate sceglie il percorso privo di barriere perché più comodo.

Dunque non è vero che le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche comportano necessariamente un danno per gli altri condomini di un edificio privato. Viceversa, se realizzate "a regola d'arte", si può ragionevolmente sostenere che le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche accrescono il valore degli immobili. Ovvero l'opposto di quanto sottinteso dal comma 2 dell'articolo 2 della legge n. 13 del 1989.

La Costituzione

A questo va aggiunto che il primo comma dell'articolo 3 della Costituzione impone comunque a tutti di tener conto delle esigenze delle persone con disabilità quando questo è ragionevole. Alla luce delle considerazioni svolte, anche in mancanza del consenso del condominio, appare ragionevole consentire la realizzazione di strutture anche non rimovibili, purché compiute "a regola d'arte".

Per di più l'articolo 2 della Costituzione stabilisce che la solidarietà è inderogabile, e quindi ad essa non possono sottrarsi neppure i condomini privati. E questo si applica di sicuro anche alle opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche, purché realizzate "a regola d'arte".

Infine va rilevato che, secondo dottrina giuridica autorevole (A. Pace), dall'eliminazione delle barriere architettoniche dipende la possibilità per le persone con disabilità di esercitare alcune delle cosiddette libertà inviolabili. Naturalmente l'attributo "inviolabili" non impedisce che tali libertà possano essere limitate, ma questo è consentito soltanto quando ci sono di mezzo interessi della stessa importanza per altre persone. Ma per quanto riguarda l'eliminazione delle barriere architettoniche, abbiamo visto che da un lato ci sono le libertà delle persone con disabilità, ma dall'altro non è affatto vero che ci sono di mezzo interessi di pari importanza per le persone senza disabilità.

Per tutti questi motivi, qualora se ne presenti la necessità, pare ragionevole che qualche persona con disabilità sollevi la questione di legittimità davanti alla Corte costituzionale del comma 2 dell'articolo 2 della legge n. 13 del 1989 nella parte in cui, in mancanza del consenso del condominio, dispone che l'eliminazione delle barriere architettoniche venga attuata con "strutture mobili e facilmente rimovibili", anziché imporre che queste strutture vengano realizzate "a regola d'arte".

Come fare

Qual è la procedura corretta per realizzare opere di eliminazione di barriere architettoniche negli spazi comuni dei condomini? I riferimenti li troviamo, come ricorda l'articolo di Raffaello Belli, nel secondo articolo della legge 9 gennaio 1989, n. 13.

Bisogna innanzitutto segnalare all'assemblea di condominio l'intenzione di realizzare un intervento volto a superare ostacoli esistenti negli spazi comuni che impediscono un agevole accesso alla propria abitazione. E' bene presentare la richiesta in modo formale e per iscritto, meglio se con raccomandata con avviso di ricevimento. Si può consegnare la richiesta anche a mano, ma allora va prodotta in due copie, in una copia ci devono essere la data e la firma di chi la riceve e questa copia deve rimanere a chi fa la richiesta. E' opportuno descrivere bene l'intervento allegando anche un preventivo di spesa.

L'assemblea di condominio deve deliberare sulla richiesta entro tre mesi dalla presentazione della domanda. L'assemblea può rispondere positivamente e prevedere che ciascun condomino si assuma in parte proporzionale le spese da sostenere, oppure può autorizzare la realizzazione dell'opera a condizione che il richiedente se ne assuma tutte le spese.

Se invece l'assemblea risponde negativamente o non risponde entro il termine di tre mesi, i richiedenti possono "installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages."

In caso di ulteriori dissidi è sempre consigliabile rivolgersi ad un legale; va segnalato che i precedenti giurisprudenziali più recenti ed accreditati sono tutti a favore delle persone con disabilità. Se poi ci si rivolge ad un legale, non guasta fornire una copia di questo articolo, oltre alle informazioni relative al caso specifico.

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